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苦等-国五条-地方细则 需求强劲但楼市没-方向-

2018-12-08 02:06:06
苦等"国五条"地方细则 需求强劲但楼市没"方向" 作为楼市调控政策“国五条”细则出台后的“风向标”,18日闭幕的“2013上海之春房展会”却传递出楼市的不确定信息。 从现场气氛来看,一方面,在严厉的限购和限贷调控政策下,刚性需求依旧强劲,但投资性需求已经得到明显抑制;另一方面,买卖双方仍在进行观望和试探,寄望于地方“国五条”细则落地来促进房地产市场的稳定。 业内认为,虽然“国五条”地方细则落地后,二手房市场的交易成本可能增加,并将部分需求转移至一手房市场,但短期内楼市难以再现“小阳春”行情。 买卖双方谨慎出手 3月15日-18日举行的“2013上海之春房展会”历来是国内楼市走势的“风向标”,虽然此次展会有逾260家中外开发商和500个国内楼盘参展,但招商、万科、保利、金地等龙头企业悉数缺席。与往年开发商竞相吆喝打折卖房不同,这次展会上优惠楼盘寥寥无几。 据记者统计,此次房展会仅5个楼盘为全新推盘,其余大多数为近期加推房源。值得注意的是,参展开发商多是维持前期报价,相对往年促销面和优惠力度明显减少,除了一个楼盘推出总价减10万元的优惠外,其他项目优惠幅度多在1万-6万元。 房展观众段先生告诉记者,自己属于刚性需求,本想在外环外买套一手房,但是房展会上合适的房源并不多。也曾考虑过买二手房,只是担心上家会将差额20%的所得税转嫁过来。“还是先观望一段时间,等上海细则落实后房价的走势再决定是否出手”。 不少展商也表示,目前确实没有定价,因为“国五条”细则还没有落地,在政策“真空期”里很难预判市场下一步是好是坏,或是变到什么程度。尤其是业界判断“国五条”细则实施后,二手房市场交易成本增加,可能会转移部分需求购买一手房,因此开发商目前降价动力不足。 “末班车”过后楼市或遇冷 据机构调查,“国五条”调控政策出台后,部分开发商表示将观察后期政策变化以决定定价策略,但普遍表示短期已不再有提价计划。个别开发商甚至改变销售策略,从追求利润率为主变为追求销量为主。有开发商表示,政策收紧不会导致房价立即下跌,在此前提下,保证楼盘的销路比提价追求利润率更为重要。尽管开发商提价意愿显著减弱,但北京、上海、武汉和杭州等地新房还是出现了价格上涨。 中信建投房地产分析师苏雪晶认为,目前全国新建商品住宅库存下降趋势已经持续近两个月,供给依然不足,上海、北京等城市库存量已下降到近8个月以来的水平。在库存得不到补充的情况下,房价存在上涨动力。 上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,二季度房价可能会出现涨幅的回落,但依然会涨,三季度基本上会持平,2013年全年价格比2012年可能还会正增长。 21世纪不动产上海区域分析师黄河滔称,因应“国五条”细则将出台,近期楼市成交出现了明显的“末班车”行情,且在地方细则落实前的“真空”时期都将是楼市成交的放量阶段。只是这一波成交高峰将会透支后期需求,未来楼市一二手房很有可能都比较冷清。 不少开发商也担心,由于房价上涨压力持续存在,全国两会之后中央和地方政府可能会加强调控政策的力度。同策咨询研究中心总监张宏伟认为,“国五条”细则的发布,会给楼市走向带来不确定性。一般政策层面对于价格的影响预期在3-6个月,因此商品住宅价格在全国范围内,近期不会出现反弹,总体将维持稳定。 应避免误伤合理需求 一项调查显示,在“国五条”调控细则出台后,28.81%的一线城市购房者选择加速购房,但二、三线城市的购房者中仅占10.25%。其中,刚性需求购房者受政策影响更加显著,以北京为例,决定快在本年度内置业的购房者中,刚需客群占群体样本量的59.74%。 据21世纪不动产上海区域市场研究部对旗下门店进行抽样调查显示,自3月1日“国五条”调控细则发布后,上海二手房市场掀起了一波成交高峰,其中不乏1-2天便签约的闪签客户。从成交的结构来看,首次改善型需求和二次改善性需求的占比出现比较明显的上升。 专家认为,调控政策主要是打击投机需求,有效抑制投资行为,同时应该很好地保护鼓励群众自住、改善的合理需求。但是事实上,近年来调控力度的“限购令”归根结底是让一部分人失去购房资格,或是提高购房成本,从而减少需求。限制需求只是将市场再次推入观望,影响后市走势的根本还是供求和预期。 杨红旭称,居民在不同阶段有不同的居住需求,调控政策应当鼓励“梯度”购房,允许置换,能够合理考量不同人群的购房需求变化,也才能平衡多种需求。对于改善性需求来说,地方政府在落实细则时应避免误伤,比如,个人转让自用5年以上、并且是家庭生活住房的所得税,应继续免征个人所得税。 广东铝方通厂家
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